彩票平台招代理

[克而瑞]热点二线城市(十一):武汉篇

2019-09-26 15:00:21

扫描二维码分享
  • 城市:湖北
  • 发布时间:2019-09-26
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

文/ 杨科伟、柏品慧

  调研感受

  限价政策略有松动,“抢人”目标百万18年超标完成;

  高端下滑幅度有限、改善“夹生”,刚需结构性分化;

  光谷东短期阵痛,但高收年轻群体会继续“买买买”;

  渠道营销大行其道转化率是硬伤,多盘脱掉“精装外衣”;

  投资退场、刚需及改善持续释放,公寓去化惨淡;

  外来房企“登台唱戏”,东原、华发单盘爆发打天下。

  01 调控政策

  分区域限购、认房不认贷 部分高价盘突破区域限价红线

  2016年,武汉重启并升级限购,本市户籍家庭限购2套,非户籍家庭社保连续缴满2年限购1套。不限购区域仅剩蔡甸区、汉南区、新洲区,以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

  认房不认贷,首套首付比例不低于30%,二套普通住宅不低于50%,非普通住宅不低于70%。精装贷款双合同,毛坯商贷、精装消费贷,消费贷最长期限不超过10年。

  分区域限价,各区域皆有隐形的房价监管红线。老盘加推售价原则上不超过2017年10月,新盘售价不超过周边竞品。根据毛坯售价分段限定精装标准,最高不超过5000元/平方米。

  不过,2019年以来限价政策略有松动,部分高价盘以地价+开发成本综合测算售价,预售价格可在一定程度上突破所在片区最高限价。

彩票平台招代理  武汉落户条件相较宽松,本专科毕业生不满40岁、中专毕业生满足相应条件皆可落户。受此影响,2018年武汉新增户籍人口再创新高,全年户籍人口净增长30.08万人。

  02 市场综述

  高端、改善持续下滑但幅度有限 刚需从火爆到结构性分化

  2018年,武汉市场结构性分化,刚需盘销售持续火爆,去化率基本能达到90%;改善类产品去化明显放缓,去化率大都在50%-60%;豪宅去化普遍不畅,去化率仅在30%左右。

彩票平台招代理  2019年,武汉市场进一步降温,中高端产品去化持续不畅,尤其是售价在2.7-2.8万/平方米的中档“夹生”产品,高不成低不就。据统计,年内售价2.8万/平方米以上的高价盘潜在供应量约150万平方米,去化压力可见一斑。不过,尽管高端产品开盘去化不佳,但进入持销期成交表现尚可,尤其是那些渠道分销项目,月均成交量仍维持在较高水平。

  刚需市场结构分化,三环内人口高度集聚,高性价比产品最受市场欢迎,毛坯售价1.3-1.5万/平方米+精装3000元/平方米的项目大都开盘即售罄。反观,三环外人口分布稀松,叠加土地供应持续增多,占比提升10个百分点至70%,吴家山、阳逻等板块供求压力浮现,且有加剧的趋势。

  综合而言,武汉高端市场下滑幅度有限,改善市场“夹生”,刚需市场结构性分化。

  而从市场数据来看,2018年武汉房地产市场供应明显放量,供应量升至2500万平方米,但基于限签、备案延迟等多方面因素,成交数据“失真”,实际成交量约2160万平方米,全年房地产库存量净增加300万平方米以上。预计2019年实际成交量将小幅回落至2000万平方米,同比减少7%。

 03 热点区域

  光谷东短期阵痛供需显著失衡 长期购房需求坚挺去化问题不大

  2019年,光谷东市场陷入阶段性阵痛期,前20强房企扎堆进入,产品高度同质化,皆开发高品质住宅。

  据统计,光谷东潜在供应量约150万平方米,但月均成交量仅5-6万平方米,短期去化压力着实不容小觑。不过,光谷高科创产业发展势头强劲,小米、华为等高科技企业大量导入,带动60万就业人口、40万常住人口,且普遍有着较强购买力,现阶段月供9000元基本无压力。长期来看,光谷东购房需求依旧坚挺,房地产市场可高看一线,在售项目成交去化问题不大。

 04 营销去化

  渠道分销常态化但转化率低至10% 从抢房必须加装修到改卖毛坯

彩票平台招代理  2019年以来随着市场转冷,在售项目营销层面出现以下两点新变化:

  其一,渠道分销常态化,且多以“跳点”的形式结算佣金,意即渠道分销量达到一定的成交套数,便可以结算更高的佣金比例。不过,受客户质量参差不齐等多方面因素影响,渠道客户转化率偏低约10%。

  其二,从原先的一房难求抢房必须加装修,到现阶段的精装改毛坯,进而降低总价门槛,并减轻购房者月供还贷压力。

  05 客户结构

  成交主力刚需及改善、投资占比极低 因住宅供应充足公寓难去化

彩票平台招代理  受限购、限贷等调控政策影响,本地自住以及改善性购房需求稳居市场成交主力,即使光谷东这类热点区域,投资性客户占比极低。

彩票平台招代理  公寓可谓是住宅“补充”产品,一方面,2016、2017年房地产市场异常火热,住宅供应紧俏,致使公寓出现一波抢购热潮。另一方面,2018年以来住宅供应充足,公寓难言性价比优势,成交去化显著放缓。

  06 竞争格局

  TOP20集中度降至不足50% 凭单盘爆发东原、华发跻身TOP10

  2015年武汉房地产市场逐步市场化,随后3年约40家标杆房企扎堆进入。相较而言,头部房企土储充足,不着急高价拿地;外来房企拿地态度普遍激进,甚至不惜亏本拿地。“僧多粥少”致使市场集中度持续走低,TOP20房企销售业绩占比由60%-70%降至现阶段不足50%。

  纵观房企销售业绩排行榜,近年来外来标杆房企排名迅速提升,已然取代本地房企,排名稳居市场前列,典型如本地房企武汉地产很难重回前5名。其中,万科、保利毫无疑问是两大龙头房企,年均销售金额都在200亿元左右;2020年融创或将迎来销售业绩爆发期,多盘集中入市销售,预计全年销售金额能达到150亿元。

彩票平台招代理  我们认为TOP10房企可以划分为以下四大类型:其一,万科、保利以及金地,持续深耕武汉市场;其二,国企武汉地产、中建,有一定的资源性优势;其三,万达、华侨城以及绿地,发展节奏稳健;其四,新晋10强东原、华发,项目少而精,单盘爆发、销售业绩喜人。

  07 总结与展望

  成交量下滑幅度有限 房价整体运行平稳

彩票平台招代理  展望未来,2019年武汉市场进一步降温,但实际成交量下滑幅度有限,预计同比跌幅将在10%左右。受限价、限签等多方面因素影响,房价整体运行平稳。具体而言,豪宅、改善市场并不差,进入持销期往往都有不错的成交表现,成交量整体跌幅有限;刚需结构性分化,三环内低价盘供应持续偏紧,成交去化依旧不成问题,三环外供地明显过量,短期将面临较大的去化压力。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部